Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры
И не получить потом повестку в суд
У квартирантов при досрочном выезде больше прав, чем кажется.
Бывает, арендаторам нужно съехать со съемной квартиры раньше, чем договаривались с хозяевами: хотели прожить год, но обстоятельства изменились и надо уезжать через шесть месяцев. Если нет договора, все просто: квартиранты оплачивают последний месяц и отдают ключи.
Но если заключен договор аренды, просто так уехать уже не получится, ведь в договоре может быть прописан штраф за досрочное расторжение, а еще арендатор обязан заранее уведомить о своем желании съехать.
Владелец квартиры тоже не может просто так взять и выселить жильцов, если все оформлено официально. Договор защищает арендаторов. Если их не устроит процедура расторжения, они могут пойти в суд и заселиться обратно.
В этой статье расскажу, как арендаторам досрочно съехать со съемной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы.
Так наем или аренда?
Отношения между квартирантами и хозяевами часто называют арендой, хотя юридически правильный термин — наем, а стороны грамотно называть нанимателем и наймодателем.
Договор аренды заключают тогда, когда стороны используют нежилые помещения и здания либо жилое помещение использует юридическое лицо.
Чтобы было проще, в статье будут использованы аренда и наем как бытовые синонимы. Но не забывайте, что если будете заключать или расторгать договор, то, вероятнее всего, у вас будет договор найма.
Зачем нужен договор найма
Часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берет предоплату за два-три месяца, а иногда также обеспечительный платеж за сохранность имущества — его еще называют залогом или депозитом. В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.
Правильнее все же заключить договор, где будут четко прописаны условия найма.
Вот что обычно вписывают в договор.
Права квартиранта
Получить в аренду жилье, которое пригодно для проживания.
1. Жить вместе с теми людьми, о которых договорились. Если решили, что квартиру снимает семья из шести человек, хозяин не может кого-то не впускать или говорить: «Что-то вас слишком много».
2. Оформить временную прописку: это не только право, но и обязанность, ведь за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф за нарушение порядка регистрации. Иногда закон освобождает от штрафа, но все же.
3. Получать расписки или квитанции о платежах за квартиру.
4. Сохранить право на съем квартиры до истечения срока действия договора, даже если собственник жилья сменится.
5. Расторгнуть договор досрочно.
Обязанности квартиранта. Основных всего две: вовремя платить и использовать жилье по назначению. Вторая обязанность означает, что арендатор должен поддерживать в квартире порядок и не конфликтовать с соседями.
Права владельца квартиры. Когда стороны оформляют все официально, права владельца жилья и арендатора примерно равны. Владелец может:
1. Попросить арендатора показать паспорт. В законе не прописано прямое право на это, но говорится, что собственник имеет право заключить письменный договор, а этого не сделать без проверки паспорта.
2. Проверять сохранность своего имущества — так часто, как стороны договорятся.
3. Разрешить или запретить проживание в квартире людям, о которых не договаривались. Здесь есть исключение — несовершеннолетние дети, их проживание запретить нельзя.
4. Своевременно получать плату за жилье и коммунальные платежи.
5. Выселить квартирантов в судебном порядке.
Обязанности владельца квартиры. В основном они зеркальны правам квартиранта: предоставить жилье в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.
Срок договора и порядок расторжения. Максимальный срок договора найма — пять лет, потом его можно продлить. Для этого подписывают допсоглашение или оформляют новый договор. Если не указать срок, то договор автоматически считается заключенным на пять лет. ст. 683 ГК РФ
Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку в России договоры найма со сроком от года подлежат госрегистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.
Договоры со сроком менее года называют краткосрочными. У них есть особенности. По общему правилу, если о другом стороны не договорятся письменно, то:
1. Жить в квартире могут только те люди, о которых договорились с хозяином, больше никто подселиться не может. Список жильцов иногда оформляют приложением к договору.
2. У квартиранта нет преимущества перед другими желающими снять эту же квартиру после окончания срока договора: хозяин не обязан продлевать отношения с этим арендатором, тогда как при долгосрочном договоре сначала он должен предложить наем именно ему.
3. Если дойдет до досрочного расторжения и иска в суд со стороны собственника, суд не будет давать арендатору срок для устранения претензий хозяина. ч. 2 ст. 51 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»
В краткосрочном договоре иногда может быть строчка об автоматической пролонгации. Это неоднозначное условие. Например, срок договора истек, квартирант перестал платить, но и не съехал. Полиция не сможет его выселить, потому что арендатор будет предъявлять договор, который автоматически продлился еще на 11 месяцев, а расчеты с хозяином МВД неинтересны — участковый скажет идти в суд и взыскивать деньги
Причины досрочного расторжения договора
Квартирант может расторгнуть договор по любой причине. Он может даже ничего не объяснять владельцу жилья, главное — уведомить его в срок. п. 1 ст. 687 ГК РФ
А вот хозяин жилья не может просто так выставить арендатора. В законе есть четкий список случаев, когда это возможно:
1. Арендатор не платит за жилье или коммуналку полгода при долгосрочном договоре или два месяца — при краткосрочном.
2. Арендатор использует квартиру не по назначению, шумит и мешает соседям и за это получал предупреждение от хозяина.
3. Арендатор разрушает или портит имущество.
ч. 2 ст. 687 ГК РФ
До июня 2022 года хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд.
В июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный. Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П
Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наем. Но суд заметил, что не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчет о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет вечером или впускать хозяев помыться — это не те условия, нарушение которых повлечет серьезное ущемление прав хозяина. Следовательно, и выселять нанимателей по этим основаниям нельзя.
Расторгать долгосрочные договоры по-прежнему нужно через суд. Но суд имеет право оставить арендатора в квартире и дать ему время — до года — на устранение проблем.
Как правильно уведомить о расторжении договора
Закон обязывает арендатора уведомить хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию будет так, даже если срок вообще не прописан в договоре. Но на практике стороны часто указывают другой срок, например 30 дней. Это делают на свой страх и риск: если дойдет до суда, он может не признать такой срок.
Так произошло в Пензенской области, где владелец квартиры и арендатор судились из-за досрочного расторжения. Апелляционный суд констатировал, что норма об уведомлении за три месяца — единственно верная «и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки». Суд обязал арендатора оплатить три месяца съема с момента, когда он уведомил хозяина, хотя наниматель съехал гораздо раньше.
Квартирант и владелец жилья могут уведомить друг друга о расторжении договора устно. Но в этом случае есть риск, что потом не получится доказать, что разговор был на самом деле. Поэтому лучше оформить письменное уведомление. В законе нет требований к его форме, документ составляют произвольно.
Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникло версий, что никто ничего не получал. Действуйте так.
Лично вручите уведомление, если есть такая возможность. Распечатайте документ в двух экземплярах. Попросите вторую сторону договора написать на вашем документе фразу «Получил лично», поставить дату и подпись. Такой экземпляр оставьте себе.
Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением и описью вложения, если лично вы не встречаетесь. Отправлять надо на адрес, который указан в договоре. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления, который останется в квитанции об отправке. Если адресат не получит письмо, это его проблемы, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре.
Отправьте уведомление на электронную почту, но только если такой способ уведомления предусмотрен договором и в нем указаны электронные адреса.
Сообщите о расторжении договора в мессенджере. Это самый простой способ, но, чтобы суд его принял, из переписки должно следовать, что вторая сторона прочитала сообщение и поняла его суть. Кроме того, желательно, чтобы такой способ коммуникации тоже был прописан в договоре, причем там должны быть указаны адреса профилей или номера телефонов, к которым привязаны аккаунты.
Если в договоре нет пунктов об общении в мессенджерах, суд может по-разному посмотреть на такие доказательства: иногда их принимают, иногда нет. Заверять переписку нотариально не нужно, но скриншоты лучше сделать сразу: вторая сторона может просто удалить свои сообщения.
Здесь стороны договорились уведомлять друг друга о расторжении отношений за месяц, а не за три, как по закону. Если кто-то нарушит срок уведомления, то он выплачивает другой стороне стоимость месячной аренды. Условие договора идет вразрез с нормой Гражданского кодекса РФ, но иногда суд отдает приоритет договоренностям сторон
В этом договоре арендатор и хозяин решили, что могут расстаться в любой момент, просто уведомив о решении за месяц. Санкций за нарушение срока уведомления нет, и в этом опасность: получается, можно нарушить договор и ничего не будет
Здесь односторонний порядок расторжения определен только для хозяина жилья, а квартирант должен руководствоваться нормой закона, то есть предупредить хозяина за три месяца до отъезда. Хозяин же вправе предупредить квартиранта о своем решении всего за два рабочих дня. Порядок уведомления противоречит Гражданскому кодексу РФ
Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора
Далеко не всегда арендаторы и хозяева конфликтуют, когда расторгают договор досрочно. Стороны могут не соблюдать правила расторжения, если это всех устраивает. Когда разногласий нет, подписывают соглашение об этом.Соглашение о расторжении договора — это документ, который подтверждает, что квартирант и хозяин прекратили отношения и отменили все договоренности.
Единой формы соглашения нет, его составляют в произвольном виде. Главное — указать адрес квартиры, данные собственника и нанимателя и добавить фразу о том, что все согласны расторгнуть договор аренды и ни у кого нет претензий.
Соглашение оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор найма зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение нужно сдать туда на регистрацию.
В соглашение о расторжении договора найма прописывают все важные позиции: например, что у хозяина нет претензий к состоянию квартиры, а арендатор съезжает без долгов
Квартирантам: как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше
Иногда владелец квартиры намеренно расставляет ловушки — например, прописывает в договоре сложную процедуру досрочного расторжения со множеством штрафов. Часто в этом же договоре описана и очень простая процедура изменения стоимости аренды. Когда жильцы заехали, владелец вдруг повышает цену найма. Квартиранты оказываются заложниками: и платить много, и съехать никак.
Вот как избежать таких случаев.
Исключите из договора штрафы за выезд раньше срока и не передавайте денежное обеспечение за досрочный выезд. Собственник заинтересован в том, чтобы квартира не стояла пустая и ему не приходилось искать новых жильцов каждые полгода, поэтому в договор и вписывают штрафы за досрочное расторжение договора.
Здесь можно поторговаться: например, напомнить хозяину, что по закону квартирант обязан сообщить об отъезде за три месяца, и этого срока обычно достаточно, чтобы найти новых постояльцев.
Помните, что собственник жилья может повышать плату не чаще, чем раз в год, и только после предупреждения. Если у вас есть договор, владелец квартиры не может просто сказать: «С января будете платить на две тысячи больше». Он обязан заранее уведомить арендатора и заключить допсоглашение, которое зафиксирует, что стороны договорились о новой цене.
Перепишите имущество. Часто хозяева просят подписать опись своего имущества, но в идеале нужны две описи: имущества, которое передают в наем вместе с квартирой, и имущества самих арендаторов. Также неплохо сфотографировать квартиру до и после заселения и отправить фотографии хозяину.
Вот история, когда описи не было и недобросовестные арендодатели этим воспользовались.
Берите расписки, храните чеки и переписку в мессенджерах. Иначе в любой момент хозяин квартиры может заявить, что квартплату он не получал и на квартиранте висит долг.
Заранее составьте письменное соглашение о расторжении договора. Оформите его как приложение к основному договору и покажите хозяину квартиру, чтобы он понимал, на каком варианте расторжения вы будете настаивать, если до этого дойдет. Включите в соглашение пункт, что у хозяев квартиры нет претензий к вам.
Не съезжайте, бросив ключи под коврик или в почтовый ящик. Уходить молча проще, но так договор не расторгают. Есть риск, что хозяин жилья вывернет ситуацию в свою пользу. Например, скажет, что договор еще не расторгнут, а значит, надо и дальше платить за аренду. Или заявит в полицию, что в квартире испорчен ремонт.
Вписывайте показания счетчиков в договор при вселении. Как правило, арендаторы сами оплачивают коммуналку. Чтобы не возникало разногласий при расторжении договора, впишите в него показания счетчиков на момент заселения, а также сохраняйте все квитанции от организаций ЖКХ.
В договор также можно вписать фразу: «Арендодатель подтверждает, что на момент заселения арендатора долгов за ЖКУ нет».
В идеале нужно исключить из договора обязанность оплачивать то, что должен оплачивать собственник: например, капремонт и услуги УК или ТСЖ. Нанимателю безразличен капремонт дома, а плата за содержание жилья никак не зависит от количества проживающих и тоже в основном касается владельца квартиры.
Не соглашайтесь оплачивать несуществующие убытки и поломки. Бытовая техника иногда ломается, а трубы текут. В этих бедах далеко не всегда виноваты арендаторы. Собственники же часто пытаются компенсировать убытки за их счет.
Не заселяйтесь, если заметили тараканов, мышей или клопов. Хозяева могут обвинить в том, что раньше насекомых не было, их принесли арендаторы и таким образом испортили жилье.
Требуйте возврата обеспечительного платежа, а если не возвращают, то еще и посчитайте проценты за пользование вашими деньгами. Для подстраховки собственники часто берут деньги, которыми потом могут покрыть невыплаченные платежи или ущерб, причиненный имуществу. Если все в порядке, эти деньги хозяин должен вернуть при расторжении договора, но на практике собственники ищут поводы, как ничего не возвращать.
Квартирант может потребовать проценты за пользование деньгами, если их не вернули вовремя — неважно, был такой пункт в договоре или нет. Процентная ставка может быть прописана в договоре, а если этого пункта там нет, то она определяется ключевой ставкой Банка России.
Ставка может меняться в течение месяца и даже недели, поэтому лучше использовать специальный калькулятор.
Хозяевам: что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует
Закон в основном стоит на стороне нанимателей, и если изначально не принять дополнительных мер, то оснований для выселения будет не так уж много. Поэтому лучше подстраховаться на начальном этапе. Вот что можно сделать.
Составьте опись имущества. Это простое перечисление бытовой техники, мебели и оборудования: документ должны подписать обе стороны. Второй вариант — прописать в договоре адреса электронных почт и отправить на адрес жильца фото квартиры до вселения. Квартирант должен ответить, что подтверждает состояние недвижимости как на фото. Эту переписку нужно сохранить.
Опись и фотографии помогут доказать правоту, если наниматели что-то испортили. Еще лучше, если на все стройматериалы и бытовую технику будут чеки: тогда суд сможет быстро установить величину ущерба.
Пропишите в договоре запрет поднайма. Используйте простую фразу: «Запрещается сдавать квартиру другим лицам».Иначе квартиру могут сдать в субаренду.
В суде можно даже взыскать сумму, которую квартирант получил от пересдачи жилья, но этот факт нужно будет доказать. Здесь подойдут скриншоты объявления о субаренде, показания соседей и договоры субаренды, если их удастся заполучить.
Расторгайте договор, даже если в нем не прописан порядок расторжения и квартирант этим манипулирует. Выше мы говорили про три основания, по которым это можно сделать — неважно, прописаны эти условия в договоре или нет.
Что делать?
Если не хочется судиться, попросите помощи участкового. Объясните ситуацию и попробуйте подписать соглашение о расторжении в присутствии полицейского. Возможно, в таком случае арендатор будет сговорчивее. Но этот способ сработает, только если правда точно на вашей стороне и арендатор допустил грубые и неопровержимые нарушения.
Предупреждайте квартиранта о расторжении в те сроки, о которых договорились. Иначе арендатор взыщет с вас деньги за аренду другого жилья, а то и гостиницы.
Не удерживайте деньги нанимателей. Это может обернуться против вас.
Взыскивайте проценты за просрочку оплаты. Если дойдет до суда, не стесняйтесь заодно заявить в иск требование о взыскании долгов и процентов за просрочку платежей. Ставку процента или пени прописывают в договоре.
Коротко о досрочном расторжении договора найма
1. Когда заключаете договор, обратите внимание на срок уведомления о досрочном расторжении. По закону этот срок для квартиранта — три месяца, а для хозяина жилья срока нет. Часто в договоре пишут более удобный срок — один месяц. В суде такие положения договора могут не сработать: судья признает их противоречащими закону и просто не примет во внимание. Но бывает и наоборот: суд выносит решение исходя именно из норм договора.
2. Бывает, что после подписания договора в квартиру лучше не заселяться, а сразу требовать расторжения договора и возврата денег. Это случаи, когда квартира не пригодна для проживания. Судятся по этому поводу в основном из-за мышей и тараканов. Также лучше сразу съезжать, если в квартире недавно произошел пожар, потоп или вдруг объявились жильцы, которые говорят, что это они тут всегда жили.
3. Лучший способ расторгнуть договор досрочно — подписать соглашение, в котором стороны укажут, что урегулировали все вопросы и ни у кого нет претензий.
