СОВЕТЫ БЫВАЛОГО ПОКУПАТЕЛЯ

Купить квартиру - совсем не то же самое, что купить туфли.

У каждого из нас есть свое представление об идеальной квартире, где хотелось бы жить: расположении комнат, ремонте, атмосфере в доме. Но купить квартиру - совсем не то же самое, что купить туфли. Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

1. Старый дом

Многие покупатели осознанно хотят приобрести квартиру в новостройке, так как считают, что новый дом всегда лучше старого. Но это необязательно так. Все зависит от того, насколько качественно был построен дом и как давно в нем проходил капитальный ремонт. Кроме того, часто у старых домов больше очарования и более интересная архитектура.

Так что не стоит сбрасывать со счетов все вторичное жилье, просто внимательнее отнеситесь к истории и состоянию дома.

2. Цвет стен

Не доверяйте первому впечатлению от квартиры, попробуйте разобраться, что действительно вам не нравится. Так, неправильный цвет стен может визуально исказить пространство даже при идеальной планировке жилья. Помните: переклеить обои или перекрасить стены ? самое простое, что можно сделать, и это не повод отказываться от варианта, который в остальном вас полностью устраивает.

3. Надоедливые запахи

Вас сразил неприятный запах на пороге? Кажется, что прежние хозяева очень любили сигареты и кошек, но очень не любили убирать в доме. Не торопитесь с выводами, внимательно осмотрите квартиру. Нужно выяснить, можно ли устранить эти запахи, сделав ремонт. Вам не удастся исправить ситуацию, только если соседи сделали незаконную перепланировку и снесли вентиляционный короб. В этом случае запахи чужой кухни будут постоянно витать в квартире.

4. Плохое напольное покрытие

Кстати, неприятный запах может исходить и от старого паркета. Не отчаивайтесь, все поправимо. Конечно, это дороже, чем переклеить обои: скорее всего, придется делать стяжку пола, класть гидроизоляционный материал, а уже потом новый ламинат, но это того стоит.

5. Старая техника и мебель

Особенно неприятное впечатление производит старая бытовая техника, но ведь квартира вряд ли продается вместе с холодильником и стиральной машинкой советских времен. Попытайтесь представить, как выглядит пустая комната, без ковра на стене и развалившихся кресел, ? и принимать решение о покупке станет гораздо проще.

В общем, действуйте по поговорке: «Если проблему можно решить за деньги, то это не проблема, а расходы». Остается только подсчитать, во сколько вам обойдется исправить эти недостатки жилья. Если объективные плюсы: расположение, планировка, качество строительства ? перевешивают, смело покупайте эту квартиру!

Ликвидная квартира 3 признака, которую потом вы сможете выгодно продать

Помимо общеизвестных параметров: местоположения, транспортной доступности, развитой инфраструктуры и адекватной цены, ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона/лоджии, высота потолков, удобство планировки.

1. Площадь должна соответствовать комнатности и классу

Наиболее важный параметр – площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и спросу целевой аудитории. Для жилья категорий «эконом» и «комфорт» оптимальная площадь однокомнатной квартиры – 36-42 кв. метра, двухкомнатной – 54-62 кв. метра, трехкомнатной – 68-82 кв. метра. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. метра, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет высоким.

2. Важны площадь кухни и высота потолков

Для того чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8?8,5 кв. метров, а предпочтительнее ? 10?12 кв. метров, высота потолков – не менее 2,6 метров.

3. Предубеждение против первого и последнего этажа все еще популярно

Наиболее популярными считаются средние этажи: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждение против квартир на первом и последнем этажах необоснованны. Во-первых, в современных новостройках первый этаж, как правило, достаточно высокий, а еще чаще – нежилой. Квартиры на верхних этажах имеют преимущества. В новых домах над последним этажом располагается еще и техэтаж, так что протекание крыши новоселам не грозит, зато виды из окон гораздо лучше и соседи сверху уж точно не зальют.

Панель? Монолит? Кирпич?

Обращать внимание на то, из какого материала построен дом, необходимо при покупке квартиры не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Поговорим о плюсах и минусах панельных, монолитных и кирпичных многоэтажек

1. Панель

Большой плюс панельных домов для покупателей заключается в дешевизне строительства, что отражается на стоимости квадратного метра. Преимущество панели для девелопера в том, что такие дома очень быстро строятся. Если монолитно-кирпичные жилые комплексы возводят год-полтора, то панельный дом без подземного паркинга можно возвести и за шесть месяцев.

Критический возраст панельного дома зависит от качества строительства. Определенно можно сказать лишь то, что век «хрущевок» истек, что называется, уже вчера. Такое жилье не имеет отношения к нашему времени и по другим характеристикам: в нем низкие потолки, крошечные кухни. Современные покупатели приобретают эти дома разве что благодаря тому, что они расположены в обжитых районах.

2. Монолит-кирпич

Монолитно-кирпичная технология на сегодняшний день является оптимальной для домов любого класса, за исключением эконома. Она хороша тем, что позволяет отказаться в квартирах от несущих стен в пользу несущих колонн. Это существенно упрощает работы по планировке и дает больше возможностей для организации гармоничного пространства. Такое жилье относительно недорогое в строительстве и при этом достаточно адекватное по стоимости. Монолитно-кирпичная технология появилась в России на волне формирования рынка, так что судить о старении этих домов рано.

3. Кирпич

Из кирпича сейчас уже почти не строят – это самая долгая и дорогостоящая технология. Ее минус – наличие несущих стен. Такие дома долговечны, у них практически нет физического износа, зато они подвержены моральному старению. Например, в сталинских домах посреди квартиры может располагаться несущая стена, и с этим ничего не сделаешь. Если раньше жителей «сталинок» могли устраивать небольшие кухни или один санузел, то сегодня приоритеты изменились.

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Как подготовиться к осмотру?

Если вас заинтересовала определенная квартира, то стоит повнимательнее изучить ее местоположение. Посмотрите, какие объекты расположены в окрестностях, нет ли таких негативных факторов, которые невозможно изменить. Это могут быть многополосные автомагистрали, вредное или шумное производство, торговые центры с круглосуточным режимом работы Если этаж низкий, стоит поинтересоваться, не проходит ли под домом линия метрополитена. Крупные спортивные объекты, рестораны также могут помешать жить спокойно.

Какое время выбрать?

Осмотр квартир проводится как в присутствии хозяев недвижимости, так и без них. Если просмотр предварительный, то стоит назначить его на светлое время суток. Так вы сможете увидеть движение солнца в окнах, понять, светлая это квартира или темная. Кроме того, на свету все недостатки как на ладони. Лучше, если просмотр будет индивидуальным, без спешки и субъективных оценок потенциальных конкурентов.

Надо ли платить за осмотр?

Если в разговоре при подготовке к показу заходит речь о деньгах, можно смело вешать трубку и рассматривать другой объект. Никаких денег за просмотр платить никому не нужно, это однозначно. На осмотре могут случиться непредвиденные обстоятельства, например, кто-то опоздает или вы попадете в пробку – всякое бывает, все люди. Но есть и те, кто пытается сделать деньги на обмане, – таких жуликоватых хозяев нужно распознавать, хотя это и не всегда легко.

Как осматривать квартиру

Обычно продавцы не подгоняют покупателя, если сами никуда не спешат. Если показ проходит без собственника, то риелтор тем более не ограничивает время осмотра жилья. Это, конечно, не говорит о том, что надо злоупотреблять хорошим отношением. Есть совершенно бесцеремонные покупатели, пытающиеся доказать собственнику, что квартира у него плохая, указывая на большое количество недостатков. Обычно это делается с прицелом значительно снизить цену, но, как правило, ничем хорошим не заканчивается. Хотя умеренный обоснованный торг уместен.

При осмотре обратите внимание на следующие вещи:

• состояние придомовой территории и подъезда,
• наличие лифта,
• возможную перепланировку (она должна быть узаконена),
• состояние стен и потолков, пола, окон и дверей,
• системы отопления и вентиляции,
• сантехнику,
• газовые трубы,
• уровень шума,
• соседей.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативная сделка: как это работает?

Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные сделки. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников.

Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке.

1. Кому подходит альтернативная сделка?

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать ипотека.

2. Как обеспечить безопасность сделки?

Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

3. Что должно насторожить?

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х – при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.

4. Стоит ли выходить из игры?

Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.

5. Когда лучше заключать сделку?

Лучшее время для альтернативных сделок – период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут , то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.

И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.